분당 재건축, 그 복잡한 퍼즐: 양지마을 갈등으로 본 제자리 재건축의 현실

분당 1기 신도시 재건축이 본격화되며 통합 재건축과 제자리 재건축을 둘러싼 주민 간 갈등이 표면화되고 있습니다. 양지마을 사례를 중심으로 재건축의 현실과 과제를 짚어봅니다.

 

분당 재건축, 그 복잡한 퍼즐: 양지마을 갈등으로 본 제자리 재건축의 현실

정부는 1기 신도시의 노후 아파트를 새롭게 탈바꿈시키기 위해 특별법까지 제정하며 재건축 추진에 속도를 내고 있습니다. 하지만 가장 사업성이 높다고 평가받는 분당에서도 시작부터 잡음이 들려오고 있습니다. 그 중심에는 '제자리 재건축'이라는 민감한 이슈가 있습니다.

1. 재건축의 개요 – 제자리냐 통합이냐

재건축이란 노후된 아파트 단지를 허물고 새 아파트로 다시 짓는 것을 말합니다. 최근 분당에서는 여러 단지를 묶어 함께 재건축하는 통합 재건축이 추진되고 있는데, 이에 반대해 제자리 재건축을 주장하는 주민들이 나서며 갈등이 발생하고 있습니다.

제자리 재건축은 조합원들이 기존에 살던 위치에 새 아파트를 배정받는 방식입니다. 반면 통합 재건축은 전체 구역을 효율적으로 재설계해 사업성을 극대화하고, 비용을 줄이려는 목적이 강합니다.

2. 양지마을에서 벌어지는 갈등

양지마을은 2023년 말 정부로부터 재건축 선도지구로 지정된 분당의 핵심 단지입니다. 금호, 청구, 한양 등 6개 단지 총 4,392가구가 통합 재건축을 추진 중입니다. 하지만 이 중 금호 1단지 주민들이 '양지마을 정상화 추진위원회(정상위)'를 구성하며 제자리 재건축을 요구하고 나섰습니다.

이들은 선도지구 지정 이전에 단지별 제자리 배정을 약속받았다고 주장하며, 이후 입장이 바뀐 데 대해 강하게 반발하고 있습니다. 금호 1단지는 특히 입지가 우수해 다른 단지보다 가치가 높다는 점도 이러한 주장을 뒷받침하고 있습니다.

3. 얽혀 있는 대지지분, 재건축의 또 다른 난관

양지마을은 각 단지 간에 대지 지분이 복잡하게 얽혀 있는 구조입니다. 이는 1990년대 신도시 개발 당시 단지별 소유권 정리가 제대로 이뤄지지 않은 탓입니다. 결과적으로 특정 단지가 독립적으로 재건축을 추진하기 위해서는 공유물 분할 소송이라는 시간과 비용이 많이 드는 절차를 거쳐야 합니다.

실제로 분당 내에서도 이러한 대지지분 문제로 인해 통합 재건축이 좌초되거나 단독 재건축으로 선회한 사례가 여럿 있습니다.

4. 통합 재건축의 논리와 제자리 재건축의 감정

통합 재건축을 추진하는 측은, 통합 설계를 통해 커뮤니티 시설 강화, 분담금 감소 등 사업성을 높일 수 있다고 주장합니다. 하지만 주민 개개인에게는 단순한 경제 논리보다도, 내가 살던 자리를 지키고 싶다는 감정적 요인이 더 크게 작용합니다.

이러한 감정적 갈등은 서울 여의도, 개포동, 정자동 등에서도 비슷한 양상으로 나타났고, 결국 통합이 아닌 단독 재건축으로 방향이 바뀐 경우가 많습니다.

5. 조합원 배정과 동호수 추첨 방식

재건축에서 조합원은 희망 평형을 1~3순위로 지정해 분양신청을 하고, 감정가를 기준으로 우선 배정됩니다. 이후에는 동·호수 배정을 위한 추첨이 진행되며 방식은 다음과 같습니다.

• 랜덤 추첨: 가장 일반적인 방식으로, 같은 평형 내에서 무작위 추첨
• 배수제: 기존 층수에 일정 배수를 곱해 배정
• 등급제: 기존·신규 아파트의 조망, 일조권 등을 등급으로 나누고 동일 등급끼리 배정

특히 등급제는 고급 아파트 단지에서 자주 사용되며, 조합원 만족도를 높이는 데 효과적입니다.

6. 재건축은 단순한 개발이 아니다

재건축은 경제적 타산뿐만 아니라 주민 간의 감정, 위치에 대한 자부심, 미래 가치에 대한 기대 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하는 사업입니다. 특히 양지마을과 같은 선도지구에서는 정부가 설정한 2030년 입주 목표가 과연 실현 가능할지에 대해 회의적인 시각도 존재합니다.

결론: 재건축, 합의 없인 한 발짝도 나아갈 수 없다

분당 양지마을 사례는 단지 간 이해관계 조율 없이는 재건축이 얼마나 어려운지 잘 보여줍니다. 정부의 로드맵이 성공하려면, 제도적 지원뿐 아니라 주민들의 요구를 수용할 수 있는 세심한 조율과 설계가 반드시 필요합니다.